学者供需矛盾是大城市房价上涨主要动力

2019-08-17 21:30:19 来源: 宿州信息港

  大城市的住宅土地供应是考虑常住人口进行计划配置的,但由于人口迁移与房地产交易已完全市场化,计划经济的土地资源管理,抵挡不住市场经济的人口迁移洪流,只能推高房价。

  当今没有什么问题能像房价那样引起举国上下的关注。金融危机导致2008年房价下跌时,有些人曾放言中国房价将和股市一样崩盘被腰斩,这使许多2007年买不起房的人看到买房的希望。可是,正当人们等待房价暴跌后再入市时,中国楼市不仅没有崩盘,居然只是稍作调整,在金融危机阴影还笼罩中国大地的时候又重新昂起牛头,以比2007年更疯的态势上涨。

  百年一遇的金融危机都不能有效抑制房价暴涨,这让专家看不懂,百姓看不懂,政府看不懂。人们把一肚子怨气倒向开发商和炒楼者,政府也出台政策打击捂盘。开发商成了近年无社会的商人。那些放言房价还要继续涨的学者也成了众矢之的。可是,人们很少去想:为何开发商敢捂盘不售?为何炒楼者敢高价入市?难道他们没考虑过其中的巨大风险?为何车价炒不起,唯独楼价一再被炒高?答案只有一个:中国的城市化引发的巨大住房需求和稀缺土地资源导致的住房有限供给的矛盾,是大城市房价上涨主要的动力,开发商和炒楼者加了一把推力而已。只要中国城市化与土地供给的矛盾还存在,大城市房价上涨就会成为常态。

  中国现代化的瓶颈是农村现代化,而城市化是解决此瓶颈的途径。据国家统计局公布的数据,2008年中国的城市化率是45.68%,比1991年提高19个百分点。照此推算,1992年-2008年年均城市化速度为1.12%。按此速度估算,每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。它带来的住房刚性与基础性的需求何等巨大!

  中国的城市化有两个与众不同的国情:

  、土地资源稀缺。人均耕地面积世界平均为 .76亩/人,中国只1.59亩/人,在世界14个大国中仅高过日本。土地资源稀缺和土地拍卖制度导致房地产开发的高地价,无疑是房价上涨的直接原因,一块地王可通过比价效应带动一片房价上涨,并把涨价传递到整个城市。

  第二、区域经济与社会发展不均衡。近几年中国房价只是几个一线城市暴涨。这与区域经济与社会发展不均衡有关。东部、中部和西部地区,大城市和小城市,经济与社会发展水平相差巨大。大城市的住宅土地供应是考虑常住人口进行计划配置的,但由于人口迁移与房地产交易已完全市场化,计划经济的土地资源管理,抵挡不住市场经济的人口迁移洪流,只能推高房价。尤其是京沪穗深作为全国或区域政治、经济、文化中心和城市国际化的领头羊,经济与社会发展迅速,每年投入几百亿甚至上千亿元的资金进行城市基础设施和文化、科学、卫生设施建设。这几个城市优越的工作条件,舒适的生活环境,的文化教育卫生资源,便利的交通设施,良好的社会管理与公共服务,吸引全国乃至世界高端人才和富裕人群聚集,其商品房极高的附加值亦导致炒楼者趋之若鹜。有调查数据显示,上海外来购买需求已经占到50%以上,而北京是 5%以上。京沪穗深的房子是僧多粥少,哪有不涨的道理!

  其实,房价上涨与经济发展、房价高居和经济发达是孪生兄弟。许多人希望房价暴跌一半,可是,1998年-200 年广州房价不到现在一半,又有几个家庭买得起房?又有几个家庭有两套房?中国房价上涨的6年,是中国经济增长速度从一位数到两位数的6年,也是广州人住房改善的6年,这是不可争议的事实。其实,我们应该思考,如何促进人才往二三线城市流动,改变二三线城市人才缺乏的状况,促进二三线城市经济发展,改变中国城市发展状况。(作者系广东商学院教授林文俏)

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